2、沈陽：地區核心型城市

　　消費者結構：市區人口400萬，目標顧客平均月收入2700元，處于人口膨脹期。目標顧客占人口比率的12%左右。外來流動人口多。

　　商業結構：傳統商業比例下降，新興業態得到快速發展。競爭激烈。商業輻射周邊地區。

　　基本成本：人員成本較高，整體投資不足，甚至需要追加。

　　從以上因素我們可以得出以下結果：1、消費整體絕對值較大，但因競爭劇烈相對值一般。2、消費者基數大，可以支撐本百貨公司3、投資成本較高。4、未來5年消費者總量會有所增長。5、仍然有新競爭者進場。

　　3、大連：港口型城市

　　消費者結構：市區人口300萬，目標顧客平均月收入2700元，處于人口膨脹期。目標顧客占人口比率的13%左右。外來流動人口多。而且有旅游消費。

　　商業結構：傳統商業比例下降，新興業態得到快速發展。競爭激烈。商業輻射周邊地區。

　　基本成本：人員成本較高，整體投資不足，甚至需要追加。

　　從以上因素我們可以得出以下結果：1、消費整體絕對值較大，但因競爭劇烈相對值一般。2、消費者基數大，可以支撐本百貨公司3、投資成本較高。4、未來5年消費者總量會有所增長。5、仍然有新競爭者進場。

　　綜合分析：我們可以看到企業自身是一個定位于中等收入女性的時尚百貨公司。在沈陽雖然消費基數大但分流嚴重。不確定的因素過多無法做其銷售總額的預算。也很難做正確的評估。大連的狀況和沈陽差不多。因此，我們結論是大慶比較適宜進行連鎖店的開發。

　　城市功能區的分類：當我們確定了進入某個城市之后就要對其的地圖按功能進行區域劃分。一般我們對城市是這樣劃分的。居住區、工業區、商業區和行政區。下面我簡單談一下：

　　1. 居住區：大量的居民社區，人口密集。但往往有較強的獨立性。人口流動較少，顧客的忠實程度比較高。

　　2. 工業區：工廠云集，較多的工作人口，鐘擺式生活方式。人口密度小，流動性也不大。顧客有忠實度，但購買意愿小。而商業購買居多。

　　3. 商業區：店鋪云集，流動人口大，顧客忠實度小，競爭劇烈。租金高。市場影響力很大。

　　4. 行政區：**機關所在地，送禮和餐飲往往集中在此消費。顧客的忠實程度比較高。

　　5. 學校區：學校云集，有較強的獨立性。人口流動較少，顧客的忠實程度比較高。

　　在我們與地產商談判時，我們首先要確定的就是店鋪所在地所屬的功能區。之后才去確定是否開店，開什么樣的店。這里我們要明確的是不同區域的適合業態是完全不同的。而在很多老城區，功能區是混合在一起的。我們都要按實際情況來區分。我們一般的做法是將不同的功能區用不同的顏色標志出來，然后做綜合分析。特別是在物業談判前期，我們首先就要了解周圍的功能區的分布狀況。

　　這里我舉個案例：某大型連鎖超市選中了一個交通便利的商用樓宇。背景如下：

　　社區：以北是個正在建設的大型社區，人口月10000戶，2年后可以全部入住。東、西面是個工業區。南面是一個大學。無競爭對手。

　　交通：處于十字路口，有多條公交車經過。

　　物業狀況：12000平方米，2層。

　　房租：60萬/月

　　在未經選址調查的情況下簽約并開店。業態是10000平方米綜合超市。

　　經營狀況：
　　開業2個月就進入低潮，日均營業額9萬左右。發生嚴重的虧損。

　　分析：

　　1、工業人口過多且都是經過，不會下車購買商品。

　　2、居民區還在發展階段。

　　3、學生的消費較單一，無法形成規模。

　　4、業態選擇有誤。

　　解決的方法：經過研究和分析，做了如下整改。將1樓的6000平方米改做建
材超市。以裝飾裝潢和五金電料為主。2樓變為5000平方米的生鮮加強型超市，以食品和生鮮為主，輔以日用雜品。

　　結果：1樓銷售額日均為25萬，毛利率25%。

　　2樓銷售額為8萬，毛利為12%。

　　以上我們可以總結出，選址前的宏觀決策的重要作用。